《中文导报》专题报道组

有数据显示，自今年2月开始，日本东京和大阪的房价上涨了约15%。“日本当地的房屋市场供应量充分，现在入市，可以挑选最有利的资源。”

从宏观角度来看，在近3年内，东京、大阪中心地带房产价格预计将上涨30%；从回报率来说，其新房的回报率高达5%以上，而二手房更会超过10%。有些行业人士认为：“抄底日本楼市的机会已经到来。”

而居住在世界各地的华人，敏感地感觉到了日本不动产的真正价值，世界各地的华人来日本购买不动产的风潮正在兴起。

四类华人热眼紧盯日本不动产

华人不动产公司好来屋不动产公司(池袋北口 电话03-6912-6787)社长向本报记者说，从去年奥运会决定在日本召开以后，日本华人、国内的中国人等在日本购房不断升温。我们这里的客人大致来自四个方面，首先是在日华人，他们中的一些富裕层购买投资不动产的人明显增多，他们的利点在于资金调动在日本国内就可以解决，因此成交迅速。

第二类就是国内的中国人，因为国内不动产价格现在不升反降，买房赚不到钱，就是租赁,回报率也只有2%左右，最多也就是3%，现在国内空房太多，不好出租。他们看好日本住房大致有如下原因：1、日本土地住房价格并不贵，在东京附近的工业区购买一块土地，每平方米仅需5000元人民币;在大阪买一套一居室仅需24万元人民币，比国内的一线城市价格还便宜。东京、大阪的非核心但交通和生活很便利的区域，房价和北京、上海的房价非常接近，有的还远低于北京、上海。大阪能找到很多单价在人民币1万元—1.5万元/平方米的房子，但房租房价比远比北京、上海合理;2、在中国购房其实不是完全的所有权，因为土地使用期限是70年，而日本是完全的所有权；3、结实。日本1981年6月以后建成的房子都要通过耐震标准，新房加成后，不管是一户建还是楼房，都要通过有关部的防震验收，要抗得住7X1.2倍的地震，就是要能经受住8.4级的地震。在日本发生地震时我们也看到，要不是有海啸，1981年6月以后建成的楼房一般都是不倒的；4、回报率比中国国内高。一般东京和周边三县的中古房租赁年回报率6%左右，好的可以达到7.2%。

目前,日本不动产销售疲软的地方自治体,也非常希望中国富豪来日本购房。2011年6月，日本最大的家具销售公司NITORIHOLDINGS Co., Ltd。在札幌市内举办了访问北海道的约70名中国人经营者和高桥晴美知事的午餐会。由于东日本大震灾和核电站事故，访问北海道的中国人游客锐减。高桥知事对中国经营者们说:“北海道已经回到了以往的日常生活中，没有什么可担心的”，她期待中国人游客访问北海道的人数得以恢复。

中国人经营者是NITORI的客户。他们参观了支笏湖和洞爷湖等地，也参加了研修会等。

中国电影《非诚勿扰》不仅票房火爆，其片中展现的大量日本北海道的迷人景色为当地旅游业做了活广告，吸引大量中国游客前往北海道观光，带动了北海道地区的经济发展，而且带动了北海道地区房地产业的发展。NITORI100%出资的子公司NITORI PULIC(总社札幌市，和田洁社长)，在千岁市文京，适应中国富裕层旅客对北海到美丽风景的迷恋和希望能在北海道较长时间居住的要求，建立了17栋单栋别墅。约在2010年7月上旬的完工，这17栋别墅现已全部卖给曾到北海道旅游的中国游客。

NITORI PULIC这次卖房是首次开展不动产业务，该公司于2010年2月新设了不动产事业部。并称还有大约100位中国客户表达了购房意向。NITORI公司还为满足这些顾客的要求购地。

和田洁社长曾对《中文导报》记者说：电影《非诚勿扰》使大量中国游客来到北海道，他们为北海道美丽的风景吸引，不仅只想在这里旅游，而且希望能在这里较长时间地度假。我们抓住了中国游客的这一需求，开展了这一业务。我们准备在10年以内面向中国游客建设500栋这样的别墅。

第三类就是港台的客人，现在台湾租赁房的回报率也很低，大约在3%左右。

第四类是海外各地的华人。好来屋的社长说,我们接待过新西兰的来日投资不动产的华人，据他们反映，有中国主流资金进入的各国城市现在房价炒得很高。有资料显示，安邦保险120亿买下纽约华尔道夫豪华酒店，SOHO中国43亿购得洛克菲勒大通大楼，绿地350亿涉足大西洋广场项目，平安保险24亿参与伦敦劳合社大楼，富力86亿包揽马来西亚6幅地块，今年6月20日，中国人寿与卡塔尔控股联手斥资7.95亿英镑(约合人民币84.27亿元)收购伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet办公楼90%的股权。交易完成之后，中国人寿将持有该楼70%的股权，这是险资投资伦敦不动产的第二单。

距离2012年10月12日保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》整满两年，已有3家保险公司将触角伸向海外市场，险资投资海外物业的总金额已经超过200亿人民币。

除了投资性需求，据美国地产经纪商协会发布的报告显示，2013年美国核发的投资移民签证中，中国人占四分之三，中国人已经成为第二大海外房地产买家。在惊人的投资金额，破产且几乎没有复苏希望的底特律成为第四大最受中国房产投资人喜欢的美国城市。

而中国主流资金现在还有没有进入日本，因此这是一个难得的好机会。现在我们看好的亚洲国家有日本、菲律宾和土耳其，但是和日本相比，菲律宾和土耳其的法律不十分健全，购房后会发生一些纠纷，而日本是一个法律非常健全的国家，在购房时，卖家会向你提供最详尽的资料，如这个地区过去发生过什么样的自然灾害，降雨量是多少，住宅内是否发生过凶恶事件等等，

而且购入的住房保修一年。

三个因素热催中国人来日买房

金眼咨询公司(Goldeye・Consulting Co.,Ltd。)董事长清水雅雪表示，今年以来公司接待中国客户显著增多，每个月会接待数十位中国客户。

清水分析，中国人来日购房热情高涨有三方面的原因：首先，在日本成功取得2020年东京奥运主办权后，可以感受到日本重燃希望的气息。景气持续回温下，东京不动产的基础设施加速建设，房地产业皆欢欣鼓舞期待呈现触底反弹后的未来黄金7年；其次，随着日元持续贬值，中国投资客对日本不动产的兴趣逐步加温。过去5年来，日元兑人民币累计下跌了25%，跌幅超过同期兑美元的15%。日元贬值，让今年到日本旅游的中国游客人数创新纪录，同时刺激了度假房产的投资；其三，中国房地产市场疲软，买家看到了投资日本的价值。日本物业价格与北京和上海的房价相当。但日本新公寓楼年租金收益率可达到5%至6%，旧公寓年租金收益率甚至高达10%，而北京、上海只有大约1%至2%。另外，银座一些黄金地段的不动产，升值潜力巨大。

清水说：“曾领一位中国客户看银座的一处不动产，当时房主开价4亿日元，但中国客户没有立即决定，当东京申奥成功后，再去谈，房价已涨到6亿日元。”

仲量联行的数据显示自2011年开始，中国商业投资者在日本购买的整栋公寓总价值大约为8,400万美元。今年到目前为止，中国的个人和公司已经购入大约2.3亿美元的私人及商业房地产，比2013年增长了两倍多。

英国豪华房地产开发商高富诺集团(Grosvenor Ltd。)预计，大量涌入的富裕的中国投资者将提振该集团位于东京六本木区翻新公寓的需求。

清水表示，来日本购房的中国客户要求并不相同，有的人希望在池袋够买一套一千万日元的小公寓，也有人愿意投资数亿只要3A高档社区(青山、赤坂、麻布。日语发音中，第一个字母均为A)。金眼咨询公司从几百万日元到几百亿的案件都做过。

据介绍，金眼咨询公司2006年成立，面向外国人客户为主的不动产业务是公司的主要业务之一。公司成立起初三年都是赤字，但从第四个年头，伴随着中国客户的增多，公司业务蒸蒸日上。

华人中介是国内中国人在日投资的保障

来买投资房，自然需要有人管理。投资就需要租给房客，而如何找房客，如何与房客打交道，都是在国内的房主无法亲自完成的事情。中介管理公司在这里起到了不可或缺的作用。

如果没有碰上好的管理中介，有可能会遇上麻烦。在日本购买了一个小户型的华人小张委托的中介公司就曾经失联。原来，小张早年来日本留学时就是这个不动产公司给找的房子，那时外国人找房子不易，一对日本老夫妇经营的小公司却很努力帮小张找到房子。

小张这几年决定回国，走前将房子托给这家公司打理，并没有考虑过这家公司是否在资金和经营方式上可靠，甚至没有正式签约。虽然那对老夫妇对小张确实很好，在收到房租后也立即转给小张，但后来由于购买了超过资金运作能力的土地房产，以至于自己手头资金无法运作，甚至借了高利贷。今年小张来日本才听以前周围邻居说，那对老夫妇还不起高利贷，夜里出逃，之后公司破产，自家房屋也被用来抵押。而小张的户头上已经有几个月没有房租入账。小张立即去旧居与房客联系，重新找了中介公司，才避免进一步受损失。

人不在，就需要靠谱的不动产公司代为管理。华人经营的管理买卖中介瑞帆公司的孙小姐告诉记者，在管理方面，首先是与日本客户一样对应，都有规定的管理条例，比如代收房租，比如在房客搬家时到场检查房子状态，比如内部清理以及招租，但房主在中国的话，又有些新的问题需要事前协调好。

首先，由于有些房主没有日本的长期签证，所以在日本无法开银行户口，不能每月收房租，就需要管理公司代收，并汇款给中国的房主。这时候可以选择每个月汇款、三个月一次汇款、半年一次汇款，还有本来就是朋友的，就说先存在管理中介那里。这些细节都要商量好。

其次，房子出现突发情况时如何对应，也是要事先与房主协商好的。比如房子下水道堵了，需要花钱修理，这种时候根本来不及与房主商量，而是必须尽早处理。这就需要房主和中介公司之间有信赖关系，可以放手让中介公司去处理。

孙小姐还告诉记者，做房屋管理中介的宗旨是把客户的房子当做自己的房子，在房子空出来之后，立即帮助房主寻找新的房客。这时候将房子推介给多家公司，大家资源共享，目的是让房子尽快再次租出去。

房屋管理中介一般收取5%的手续费，即如果每个月房租是10万日元的话，有5000日元是给管理中介的，虽然需要支付手续费，但房主因此可以在中国国内高枕无忧，坐等收钱。